Verlagstext:
Bereits in siebenter Auflage erläutert das bewährte Bauträger-Handbuch leicht verständlich die Grundlagen zur Bewältigung der vielfältigen Aufgaben, die das moderne Berufsbild des Bauträgers umfasst. Vertragsmuster, Übersichten und Beispiele veranschaulichen die optimale Immobilienentwicklung und -verwertung.
• Aktualisierung des gewerberechtlichen Teils
• Überarbeitung der Grundzüge der Projektkalkulation
• Grunderwerbsteuer bei unentgeltlicher Übertragung von Grundstücken
• Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlage bei unterpreisigem Erwerb
• Befreiungsbestimmungen vom Spekulationsgewinn
• Umsatzsteuer-Option bei Verkauf von Liegenschaften?
/ AUS DEM INHALT: / / /
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Autorenverzeichnis V
Verzeichnis der Abbildungen XV
Verzeichnis der Muster XVII
Abkürzungsverzeichnis XIX
Literaturverzeichnis XXIII
1Was ist ein Bauträger? 1
1.1 Gewerberecht 2
1.1.1 Gewerbeordnung 1994 - GewO 1994 2
1.1.2 Das Berufsbild des Bauträgers 4
1.1.3 Abgrenzung zum Baumeister und Ziviltechniker 6
1.1.3.1 Baumeister 6
1.1.3.2 Ziviltechniker 8
1.1.3.3 Berufsrechtliche Abgrenzung 9
1.1.4 Abgrenzung zum Generalunternehmer 13
1.1.5 Abgrenzung zum Generalplaner 14
1.1.6 Abgrenzung zum Generalübernehmer 15
1.2 Wie wird man Bauträger? 16
1.2.1 Reglementiertes Gewerbe 17
1.2.2 Befähigungsnachweis 18
1.2.2.1 Befähigungsprüfung für das Gewerbe der
Bauträger 20
1.2.2.2 Ergänzungsprüfung für Baumeister, Zimmermeister,
Ziviltechniker sowie für Immobilienmakler
und Immobilien Verwalter 23
1.2.2.3 Anmeldung zur Prüfung und Wiederholung
der Prüfung 24
1.2.2.4 Individueller Befähigungsnachweis 24
1.2.2.5 Organisation der Wirtschaftskammer Österreich 25
1.2.3 Bauträger-Mitarbeiterqualifikation (ONR 43003) 26
1.3 Der Bauträger in Rechtsnormen__ 28
1.3.1 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) 28
1.3.2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 29
1.3.3 Bauträgervertragsgesetz (BTVG) 30
1.3.4 Deutsches Recht 30
1.4 Bauträger: Berufsbild und Verantwortung 31
1.4.1 Bauherrnfunktion 31
1.4.2 Drittbindung 32
1.4.3 Treuhandschaft 33
1.4.4 Gesamtverantwortung 34
1.4.5 Konzentrationsprinzip 35
1.5 Die Leistungen des Bauträgers 36
1.5.1 Grundstücksbeschaffung und Prüfung 37
1.5.2 Grundlagenphase der Projektentwicklung 37
1.5.3 Planungsphase der Projektentwicklung 38
1.5.4 Baureifmachung und Projektvorbereitung 38
1.5.5 Baubetreuung 39
1.5.6 Das Verhältnis zur Projektsteuerung/Projektleitung 39
1.5.6.1 Projektsteuerung/Projektleitung/Projektmanagement
1.5.6.2 Projektsteuerung - Projektleitung 41
1.5.7 Bauträgervertrag 44
1.5.8 Dokumentation 45
1.5.9 Steuerliche Administration 46
1.6 Die richtige Rechtsform für den Bauträger 49
1.6.1 Einzelunternehmen 49
1.6.2 Offene Gesellschaft (OG) 51
1.6.3 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesBR) 52
1.6.4 Kommanditgesellschaft (KG) 54
1.6.5 Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) 56
1.6.6 Sonderfall: GmbH & Co KG 58
1.6.7 Aktiengesellschaft (AG) 59
1.7 Steuerliche Einkunftsart des Bauträgers 60
1.7.1 Aufzeichnungsverpflichtungen 60
1.7.2 Beachtenswertes beim Rechnungswesen 63
1.7.3 Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche im
Steuerrecht 64
2Projektentwicklung 65
2.1 Projektkonzept 65
2.1.1 Wohnbauten 65
2.1.1.1 Lage, Preis, Ausstattung (Hard facts) 65
2.1.1.2 Zielgruppe ; 67
2.1.2 Wirtschaftsbauten 68
2.1.2.1 Objektive Lagefaktoren 68
2.1.2.2 Signifikanz und Prestige 69
2.1.2.3 Nutzen und Flexibilität 70
2.1.2.4 Marketing 71
2.2 Grundzüge der Projektkalkulation 72
2.2.1 Prognose und Faktor Zeit 72
2.2.2 Risikofaktoren: Zeit, Zinsen, Marktlage 73
2.2.3 Die Grundzüge der Bauträger-Kalkulation
(Projektfeasibility) 74
2.2.3.1 Die Basisformel (Grobfeasibility) 74
2.2.3.2 Vereinfachte Grobkalkulation (Tabelle) eines
Projektes mit verschiedenen Nutzungen;
Berücksichtigung der Teilwerte der Nutzungsarten
zur Ermittlung der Machbarkeit (Feasibility) 77
2.2.3.3 Grob-Feasibility Wohnhaus frei finanziert 79
2.2.4 Kosten ; 80
2.2.4.1 Kostengliederung (ÖNORM B 1801-1) 80
2.2.4.2 Grundlagen der Kostenermittlung 81
2.2.4.3 Kalkulation Grundkosten 84
2.2.4.4 Kalkulation Errichtungskosten 86
2.2.5 Die "Verdichtung" der Kostengenauigkeit im Projektfortschritt
2.2.6 Kostengliederung (ÖNORM B 1801-1) 90
2.2.6.1 Zusammenfassung der Kostengruppen 91
2.2.6.2 Planungsorientierte Gliederung der Kostenbereiche
2.2.6.3 Ausführungsorientierte Gliederung der Kostenbereiche
2.2.7 Die Nutzfläche, das Chamäleon der Bauträgerkalkulation _ 92
2.2.8 Objektive und subjektive Standortkriterien 95
2.2.9 Zielgruppen 96
2.2.10 Qualität, Architektur und Wirtschaftlichkeit 97
2.2.11 Genius loci 104
2.2.12 Begriff des Wertes 105
2.2.13 Grundzüge der Bewertung 107
2.3 Projektorganisation 110
2.3.1 Die Definition des "Bauwillens" 110
2.3.2 Parameter des Bauwillens 112
2.3.3 Projektteam und Entscheidungsstruktur 113
2.3.4 Die Funktionen der Projektbeteiligten 113
2.3.5 Interessen- und Konfliktmanagement 117
2.3.6 Ablageordnung und Protokollwesen 119
3Grundlagen des Liegenschaftsrechts 123
3.1 Grundstückserwerb 123
3.1.1 Grundzüge des Grundbuchsrechts 124
3.1.1.1 Bestandteile des Grundbuchsauszugs 124
IX
Inhaltsverzeichnis
3.1.1.2 Arten der Grundbuchseintragungen 125
3.1.1.3 Wichtige Prinzipien des Grundbuchsrechts 126
3.1.2 Der richtige Grundstückskauf 127
3.1.2.1 Haftung des Verkäufers 127
3.1.2.1.1 Sonderfall Bodenrisiko 130
3.1.2.2 Sicherungsmittel im Grundbuch und bei der
Vertragsabwicklung 131
3.1.2.2.1 Die "Veräußerungsrangordnung" 132
3.1.2.2.2 Die Vormerkung des Eigentums 133
3.1.2.2.3 Die "Anmerkung der Zusage der
Einräumung von Wohnungseigentum
gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002" 134
3.1.2.2.4 Die "sichere" Abwicklung des
Vertrages 135
3.1.3 Besondere Verwertungsformen im Liegenschaftsverkehr 137
3.1.3.1 Baurecht 137
3.1.3.2 Superädifikat 137
3.1.3.3 Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils 138
3.1.3.4 Erwerb eines ideellen Althaus-Miteigentumsanteils,
um den Dachboden auszubauen und
ihn weiterzuveräußern 138
3.1.3.5 Erwerb der Rechte am Dachboden vom
bloßen ideellen Miteigentümer 139
3.1.3.6 Erwerb der Rechte am Dachboden bei
bestehendem Wohnungseigentum 144
3.1.4 Steuern und Gebühren beim Liegenschaftserwerb 145
3.1.4.1 Grunderwerbsteuer von den Baukosten -
der Bauherrnbegriff 147
3.1.5 Sonstige steuerliche Aspekte des Grundstückserwerbs
150
3.1.5.1 Nebenkosten des Grunderwerbs 150
3.1.5.2 Grunderwerbsteuer in Kalkulation 150
3.2 Steuern bei Eigentumsübertragung 151
3.2.1 Besteuerung des Spekulationsgewinns 151
3.2.2 Hauptwohnsitzbefreiung 153
3.2.3 Selbst hergestellte Gebäude 154
3.2.4 Umsatzsteuerverrechnung bei Liegenschaftsübergang 156
3.2.5 Vorsteuerberichtigung 158
3.2.6 Rechnungslegung bei Vorsteueranspruch 161
3.2.7 Fruchtgenuss 162
3.3 Wohnungseigentum 162
3.3.1 Begründung von Wohnungseigentum im Neu- und
Altbau 162
3.3.2 Verwaltung von Wohnungseigentum 164
3.4 Privatstiftungen 165
3.5 Besteuerung von Immobilien im Betriebsvermögen 166
3.6 Veranlagung von Immobilien 166
3.6.1 Veranlagung im Betriebsvermögen 166
3.6.2 Gewerblicher Grundstückshandel 166
3.6.3 Gewerbliche Vermietung 167
3.6.4 Bauherrnmodelle 168
3.6.5 Vorsorgewohnungen 169
4Die Errichtung des Bauwerks 173
4.1 Werkvertrag 173
4.2 Gewährleistung 189
5Die Liegenschaftsverwertung nach dem Bauträgervertragsgesetz
5.1 Kaufvertrag 196
5.1.1 Beschreibung des Vertragsobjektes 196
5.1.2 Kaufpreis 196
5.1.3 Verpflichtung zur Lastenfreistellung 197
5.1.4 Baubewilligung 198
5.1.5 Sicherung des Erwerbers im Bauträgervertrag 199
5.1.5.1 Schuldrechtliche Sicherung 199
5.1.5.2 Grundbücherliche Sicherung 201
5.1.5.3 Treuhänderrangordnung 203
5.1.5.4 Überprüfung des Baufortschritts 204
5.1.5.5 Pfandrechtliche Sicherung 206
5.1.5.6 Wohnbauförderungsrechtliche Sicherungen 206
5.1.5.7 Sicherung durch Einzahlung auf ein
Bankkonto ("Bauträgersperrkonto") 208
5.1.5.8 Kombinationen von Sicherungen 210
5.1.6 Haftrücklass 212
5.1.7 Baubeginn und Bauzeit 214
5.1.8 Vertragsmuster 216
5.1.9 Der Kaufvertrag über eine Wohnung in einem durchgreifend
zu erneuernden Altobjekt 227
5.2 Mietvertrag und BTVG 230
5.3 Die Bauträgervertrags-ÖNORM 231
5.3.1 Inhalt und Anwendungsbereich der ÖNORM B 2120 231
5.3.2 Vertragstypen der ÖNORM 234
5.3.3 Sicherungen 236
5.3.3.1 Schuldrechtliche Sicherstellung 237
5.3.3.2 Sicherstellung durch Treuhänder 237
5.3.3.3 Pfandrechtliche Sicherstellung 238
5.3.4 Muster und Beispiele 238
5.3.5 Die Sicherungsmittel in der Praxis 239
5.3.5.1 Das "Bonitätsmodell" bei geförderten
Mietwohnungen (§ 7 Abs 6 Z 3 BTVG) 239
5.3.5.2 Die Sicherstellung durch Garantie (§ 8 BTVG)_ 240
5.3.5.3 Die Sicherstellung durch Ratenplan
(§ 9 Abs 2 iVm § 10 BTVG) 241
5.3.5.4 Das "Sperrkontomodell" (§ 7 Abs 6 Z 2 BTVG) 242
5.3.5.5 Der Haftrücklass (§ 4 Abs 4 iVm § 10 Abs 2
BTVG) 242
5.4 Wohnhaussanierung und Verbesserung ; 242
5.4.1 Erhaltung und Verbesserung im Steuerrecht 242
5.4.2 Mietereinbauten 244
5.4.3 Dachbodenausbau 245
5.4.4 Subventionsverrechnung 245
6Baubeschreibung 247
6.1 Baubeschreibung und Ausführende 247
6.1.1 Ermittlung der Mengen und Maße 247
6.1.2 Objektbeschreibung 248
6.1.3 Gliederung der Baubeschreibung (ÖNORM B 1801 -1) _ 249
6.2 Funktionale Baubeschreibung 251
6.3 Genauigkeit 251
6.4 Baubeschreibung: ÖNORM B 2120 (BTVG) 263
7Das BauKG 269
7.1 Anwendungsbereich des BauKG 269
7.1.1 Betroffene Berufsgruppen 269
7.1.2 Sachlicher Anwendungsbereich 270
7.2 Verpflichtungen des Bauherrn_ 270
7.2.1 Alle Baustellen 270
7.2.2 Baustellen, auf denen gleichzeitig oder aufeinanderfolgend
Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig
werden 272
7.2.3 Größere Baustellen 272
7.2.4 Besonders gefährliche Baustellen 273
7.3 Koordinatoren 273
7.3.1 Qualifikation der Koordinatoren 274
7.3.2 Planungskoordinator 274
7.3.2.1 Pflichten 274
7.3.2.2 Befugnisse 275
7.3.2.3 Haftungen 275
7.3.3 Baustellenkoordinator 276
7.3.3.1 Pflichten 276
7.3.3.2 Tätigkeitszeitraum 276
7.3.3.3 Befugnisse 277
7.3.3.4 Haftungen 277
7.3.4 Projektleiter 278
7.4 Vorankündigung 279
7.5 Sicherheits-und Gesundheitsschutzplan 280
7.6 Unterlage für spätere Arbeiten 282
7.7 Haftung des Bauherrn gegenüber den "geschützten"
Arbeitnehmern 283
7.8 Haftungsbegründende Wirkung der Unterlage 285
7.9 Strafbestimmungen 286
7.10 Vertragsmuster 287
8Werbung und Kundenbetreuung 297
8.1 Kundenerwartung 298
8.2 Die wichtigsten Werbemittel 299
8.3 Wann endet die Kundenbetreuung? 301
Stichwortverzeichnis ; 305
XIII